Todos sabemos que afrontar una reforma integral de nuestro edificio constituye un proceso complejo y costoso para la Comunidad de Propietarios.
En las siguientes líneas exponemos algunos de los errores más habituales que, desde nuestra perspectiva, se comenten a la hora de afrontar una rehabilitación del edificio.
1. No estudiar previamente las subvenciones disponibles
Es importante conocer las subvenciones y decidir a cuáles se pretende optar antes de acometer las obras. Algunas de estas subvenciones hay que solicitarlas antes del inicio de las obras, pueden exigir documentaciones concretas o contratar determinados servicios técnicos. Además, hay soluciones técnicas que reciben subvenciones (ahorro energético) y otras que no.
2. No tener en cuenta nuestra responsabilidad en materia de seguridad y salud
En pocas ocasiones la Comunidad es conocedora de sus responsabilidades como promotor de las obras, lo cual deriva en unas responsabilidades, establecidas por ley, respecto a la seguridad en las obras. Para evitar sustos es importante contar con un técnico tanto en la redacción del proyecto como en la dirección de la obra, así como, si es necesario, de un Coordinador de Seguridad en Salud.
3. Pagar por adelantado
En ocasiones las Comunidades optan por acogerse a ciertos descuentos que ofrecen los contratistas por pagar por adelantado el 100% del importe de los trabajos. Esto constituye un evidente problema a la hora de exigir la finalización de las obras o la reparación de los posibles defectos.
4. No exigir un presupuesto detallado
Se debe exigir al técnico un presupuesto exhaustivo, por partidas y con mediciones, con especificación de medios y materiales a emplear en las obras. De esta forma es más sencillo controlar económicamente la obra y evitar desviaciones no justificadas.
5. No elaborar un presupuesto global
Es recomendable que el Administrador elabore un presupuesto global de la actuación: costes de obras, licencias municipales, honorarios de técnicos, visados, seguros, y un porcentaje de imprevistos (por ejemplo un 5%). De esta forma la Comunidad conocerá desde el inicio el desembolso total al que se enfrenta, evitando sustos de última hora.
6. No comparar correctamente los presupuestos
Es fundamental disponer de un número suficiente de presupuestos (el número dependerá del tipo de obra a realizar, se considera como mínimo que deben ser tres) y que éstos se puedan comparar: es decir, que presupuesten la misma intervención. De lo contrario, si ofrecen diferentes soluciones técnicas, difícilmente podremos hacer una comparación real del coste de cada opción. Para ello es fundamental contratar a un técnico que elabore un proyecto de rehabilitación concreto y un presupuesto ciego, que sea el que valoren las posibles contratas.
7. No contratar un técnico
En determinadas obras de cierta envergadura, aunque la licencia municipal no exija un proyecto y dirección de obra por parte de un arquitecto o aparejador, no deja de ser conveniente contratar sus servicios. Contar con un técnico que defina cuál es la mejor solución y controle que lo que se ejecuta es lo adecuado, puede evitar desviaciones presupuestarias y problemas de diverso índole. Es un gasto porcentualmente pequeño a añadir al presupuesto global de la obra, pero permite afrontar una obra de envergadura con garantías.
8. Delegar en el contratista que se ocupe de los trámites técnicos y urbanísticos
Sabemos que es un engorro, pero estos trabajos necesarios para la obtención de la licencia de obras no deben mezclarse con el importe de las obras (es decir: solicitar un «todo incluido»). Dejar al contratista que se encargue de esto y aporte él a un técnico, priva a la Comunidad del criterio independiente de un profesional, que será de este modo más permisivo con el contratista.
9. Delegar en la Administración la toma de algunas decisiones
Nadie mejor que los propios propietarios para defender los intereses de la Comunidad. Por ello es altamente recomendable crear una Comisión de Obras, autorizada por la Asamblea de la Comunidad e integrada por miembros de la misma, que pueda reunirse y tomar decisiones respecto al transcurso de las obras de forma ágil.
10. Olvidarse del Control de Calidad de la obra
Es cierto que hoy en día todos los materiales de construcción deben tener marcado de calidad o en su defecto una declaración de idoneidad técnica. Las obras a partir de cierto volumen deben tener un Plan de Control de Calidad en el que se especifican los controles que se deben realizar en obra y el coste de estos controles se debe reflejar en un capítulo del presupuesto. De esta manera se garantiza la calidad de los materiales empleados en la obra y se fundamentan las garantías ofrecidas por los contratistas.
