Llega un momento, tarde o temprano, en la que una Comunidad de Propietarios toma conciencia de que debe acometer una obra importante en su edificio. Puede se por una patología concreta, por un requerimiento del Ayuntamiento ante, por ejemplo, un desprendimiento en la fachada… En cualquier caso, este es el primer paso: ser consciente de que algo hay que hacer, y decidir en Junta empezar a dar los primeros pasos en un camino, en ocasiones largo y no siempre del todo sencillo.
1. Organizarse
El primer paso ha de ser crear una organización interna, en la Comunidad, que permita acompañar a este proceso de una forma ágil: la Comisión de Obras. Aquellos con mayor disponibilidad, conocimientos o específicos sobre las obras, y el propio Presidente, serán bienvenidos.
2. Nuestras limitaciones
A continuación, deberemos preguntarnos sobre qué cosas sabemos, y sobre cuáles no. Una obra de rehabilitación del edificio es en ocasiones compleja y costosa, por lo que tenemos que afrontarla siempre con la mayor garantía y seguridad posibles. Dejarse asesorar por un técnico profesional y leal es la mejor inversión que puede realizar la Comunidad. Confiemos aquello que no sabemos a un profesional, que nos asesorará para que el resultado final sea un éxito.
3. El Administrador
Debemos definir con nuestro Administrador cuál será su función concreta en este proceso, y cuánto tiene previsto cobrar por esta dedicación extra. Su papel suele consistir en buscar presupuestos de técnicos y constructores, tramitar subvenciones, convocar las reuniones de Junta y Comisión de Obras, realizar los pagos… Los honorarios que suelen imputar a las obras pueden ser de lo más variado (algunos incluso no los cobran), por lo que es importante definir inicialmente las condiciones para evitar sorpresas.
4. ¿Qué deberíamos hacer?
No existen soluciones universales para todos los edificios. Además, en muchas ocasiones a una misma problemática se le pueden aplicar diferentes soluciones. Soluciones que, lógicamente, tendrán diferente coste, durabilidad, etc. ¿Por cual optamos? La mejor opción es solicitar al técnico un Estudio Previo, que analice las soluciones técnicas que mejor se adapten a la situación del edificio. Con este estudio se podrá comparar las diferentes alternativas, su coste aproximado, sus pros y contras… En definitiva, contendrá la información necesaria para que la Comunidad decida, con pleno conocimiento, la solución que mejor se adapta a sus necesidades e intereses. Os dejamos otro post en el que profundizábamos sobre el tema.
5. Think Green
Piensa en verde. Cualquier actuación en el edificio puede enfocarse desde el punto de vista del ahorro de la energía. Si tengo que arreglar la fachada por desprendimientos, por ejemplo, sería un error no aprovechar para incrementar el aislamiento térmico del edificio. Si estoy actuando sobre las instalaciones, deberíamos preocuparnos por reforzar la eficiencia y utilizar fuentes renovables. Con ello no solo contribuimos a reducir las emisiones de CO2, si no conseguiremos ahorrar en nuestras facturas de suministro. No desaproveches la oportunidad.
6. ¿Nos ayuda la administración pública?
Es importante conocer qué ayudas existen para el tipo de obras que pensamos acometer. Y conviene saberlo desde el inicio del proceso, ya que igual nos conviene optar por una solución u otra en función de la existencia o no de subvenciones. Por ejemplo, existen ayudas para aislar la fachada, con lo cual no sería aconsejable actuar sobre ella sin aprovechar esas ayudas. Hay que hacer una intensa búsqueda de subvenciones, aquí os dejamos alguna información.
7. El proyecto
Tenemos ya decidido el camino a seguir. Ahora hay que hacerse con el vehículo, en este caso el Proyecto de Rehabilitación. El técnico lo redactará, definiendo con precisión todas las acciones a acometer. La Comisión de Obras podrá hacer un seguimiento de este documento, que contendrá también un presupuesto aproximado, por partidas, de la obra. Con este documento se puede pedir la Licencia de obras correspondiente, y lo que es más importante, decidir quién ejecutará las obras.
8. ¿Quién lo ejecuta?
La elección del constructor entra en este momento, no antes, como suelen hacer algunas comunidades. De esta forma la solución está ya definida, no por criterios comerciales, si no según la necesidad real de la Comunidad. Y tenemos un presupuesto detallado, que nos permite que todas las empresas interesadas puedan ofertar por lo mismo. Sí, parece obvio, pero en ocasiones las comunidades reciben presupuestos que no son comparables ya que, en ausencia de proyecto, cada contrata ofrece la solución que considera más adecuada, no pudiendo la Comunidad hacer una elección objetiva.
Presentadas las ofertas, nunca menos de 3, que conviene que procedan tanto del Administrador como de los propios vecinos, toca el momento clave de optar por una. Para tomar esta decisión, que es responsabilidad única e intransferible de los vecinos, puede ser conveniente contar con el asesoramiento del técnico. Son muchos los factores a considerar, además del importe: las garantías adicionales que ofrecen, la experiencia, condiciones de pago, medios propios… En este post os damos algunas claves.
9. Acompañar las obras
Elegido el constructor e iniciadas las obras, toca hacer el seguimiento. El técnico llevará a cabo la Dirección de Obra, y la Comisión de Obras deberá acompañar ese proceso con reuniones periódicas con dicho técnico. El técnico deberá velar por el cumplimiento del proyecto, evitando desviaciones económica pero dando respuesta a las posibles incidencias que puedan darse en el transcurso de las obras. La Comisión, por su parte, deberá reunirse periódicamente con el Director de Obra para hacer el seguimiento de las mismas y tomar las decisiones que les corresponda.
10. ¿Está realmente acabado?
Toda obra finaliza con el Fin de Obra, un documento que certifica lo realmente ejecutado. Es el técnico el que tiene que dar el visto bueno a la correcta realización de la obra pactada. En caso de existir partes de la obra sin rematar (o incorrectamente ejecutadas), deberán recogerlas entre el Director de Obra y la Comisión, y reclamar fehacientemente a la constructora.
Es también importante estar atentos en los meses siguientes a la terminación de la obra por si aparecieran desperfectos achacables a una incorrecta ejecución, estando atentos a los plazos de garantía.
Saquemos conclusiones
Ya está la obra realizada. Hemos mejorado nuestro edificio, asegurado su buena conservación, revalorizado nuestra vivienda. Y hemos conseguido tener un edificio más eficiente. Pero podemos dar un paso más allá. En el caso en que hayamos, por ejemplo, aislado la fachada, podemos evaluar cómo ha mejorado, incluso cuantificarlo. Para ello nos puede ayudar también el técnico con sus cálculos. Pero también los vecinos pueden comparar, durante determinados periodos, las facturas de energía antes y después de las obras. ¿se han reducido? ¿Cuánto? Nos daremos cuenta de que ha merecido la pena.
¿Cuál ha sido tu experiencia? ¿Añadirías algo más a este decálogo?
