Si en entradas anteriores presentábamos la Inspección Técnica de Edificios, en esta ocasión pretendemos reflexionar sobre un aspecto muy concreto de su aplicación con el que nos encontramos frecuentemente.
El Decreto 241/2014 establece en su artículo 3 que su ámbito de aplicación es el siguiente:
a) Las construcciones o edificaciones que ostenten la consideración de catalogadas o protegidas, con independencia de su antigüedad y régimen de protección, local, foral o autonómico.
b) Las edificaciones de uso residencial no incluidas en el apartado anterior que tengan una antigüedad superior a cincuenta años.
A continuación indica qué edificios están exentos de las obligaciones de este decreto, y por tanto no necesitan la Inspección Técnica de Edificios:
Esta exención parece reconocer que en una vivienda unifamiliar, rodeada por una parcela privada, el riesgo derivado de una deficiente conservación del edificio se limitaría a el propietario o residentes en dicha vivienda, que son a su vez responsables de su mantenimiento y conocedores del mismo.
No sucedería lo mismo si este u otro edificio lindaría con una vía pública, donde terceras personas usuarias de dichas vías pudieran verse afectadas por riesgos derivados del edificio.
Pero tras esta redacción, pueden surgir dudas en su interpretación y aplicación en determinadas situaciones, generalmente en ámbitos rurales o peri-urbanos.
Una primera cuestión que se plantea es la definición de “via pública” o “espacio público”. En ámbitos rurales, las vías o caminos ostentan diferentes titularidades, pudiendo ser públicos, privados, comunales… En este caso, esclarecer dicha titularidad es clave para poder exigir o no disponer una ITE. También parece razonable considerar vías públicas, a efectos de este Decreto, las vías que, pudiendo ser de titularidad privada, estén afectados por servidumbres de paso.
La otra cuestión que se plantea es la definición de vivienda unifamiliar, principalmente si consideramos una tipología edificatoria concreta, habitual en nuestros territorios, como es la del caserío de doble arco, o simplemente bifamiliar. Tipología que se repite posteriormente en formas de villas, chalets, u otros edificios.
En esta tipología, el edificio se encuentra dividido longitudinalmente, disponiéndose una vivienda a cada lado, y compartiendo elementos estructurales como la viga cumbrera. Es el caso del caserío de la fotografía, que responde a una tipología de caserío del siglo XVII-XVIII, en la que se pretendía evitar disputas entre los dos núcleos materiales por el mantenimiento del soportal.
En este caso, ¿se trata de una vivienda bifamiliar, o de dos unifamiliares adosadas? (Y por tanto, no necesitarían la ITE).
Está claro que si ambas viviendas se rigen por la ley de propiedad horizontal, y constituyen una comunidad de propietarios, se consideraría un edificio bifamiliar. Y por tanto obligado por este decreto.
En caso contrario, la duda persistiría. Toda vez que las fichas ITE contemplan la opción de que el edificio analizado comparta parte de su estructura con uno contiguo.
En el siguiente caso que se muestra, el edificio no tiene ninguna fachada en vía pública, y cada parcela está delimitada, con accesos independiente. Es decir, que el edificio en cuestión afectaría sólo al usuario o usuarios de esa misma vivienda. ¿Es una vivienda bifamiliar, y por tanto debería disponer de ITE? ¿O se consideran dos viviendas adosadas, pero independientes, como sucede con los edificios que componen una manzana urbana?
El debate está servido. Las respuestas recibidas de colegios profesionales, administraciones, han sido en ocasiones contradictorias. Y la cuestión no es pequeña. Los edificios que pueden cumplir estas condiciones, en Euskadi, se pueden contar por miles.
¿Qué opináis?
