Una de las primeras cuestiones que el propietario de una vivienda, o una comunidad de vecinos, ha de plantearse a la hora de realizar una obra de rehabilitación en el edificio, es la necesidad o no de un técnico. Y no solo debe considerar la obligatoriedad o no de contar con él, si no principalmente de su conveniencia.
Si estamos hablando de obligatoriedad, la necesidad de contar con un técnico está asociada a la necesidad de un proyecto. La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (L.O.E.), incluye en su ámbito de aplicación, entre otras:
«Todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y cuando alteren su configuración arquitectónica, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.»
Esta definición implica que buena parte de las obras de rehabilitación que pueden llevarse a cabo en un edificio estarían afectados por la L.O.E. y por tanto requerirían proyecto y técnico.
Por si cabe alguna duda, los ayuntamientos, como veíamos en entradas anteriores, en la concesión de licencias ya marcan la exigencia o no de esos proyectos técnicos. Estas ordenanzas locales pueden incluso ser más restrictivas que lo indicado en la L.O.E., pero nunca al revés pueden suavizar estos requerimientos.
Según la ordenanza local, puede no ser necesario un proyecto para una reparación del acabado de la fachada, pero siempre lo será para cualquier reparación estructural o para una rehabilitación energética de la fachada, que implica modificar la composición exterior o incluso su volumetría.
Hasta aquí lo que se refiere a la obligatoriedad legal.
Pero la posible contratación de técnico debe plantearse además desde las ventajas que esto implican.
- El Técnico es la persona con formación y los conocimientos más adecuados, que tiene una visión completa e integral de todos los factores que intervienen en un proceso ya de por si complejo como es el edificatorio.
- Un técnico al servicio del propietario o propietario (es decir, contratado por él y no por el contratista) es la garantía de que la obra que se propone es la que realmente necesita el edificio, fruto de un diagnóstico previo profesional.
- Puede asesorar, desde su independencia, en la elección del contratista más conveniente para la ejecución de los trabajos.
- Garantiza que esos trabajos se llevan a cabo de forma correcta y ajustados a normativa vigente.
Todas estas razones, entre otras, pueden conducir a pensar que la contratación de un técnico puede en realidad suponer un ahorro en el desembolso del propietario, al evitar sobrecostes injustificados, planteamientos erróneos, etc.
Si después de lo anterior, estamos decididos a contratar a un técnico, la siguiente pregunta es. ¿Cuál es el técnico que necesito?
En este caso, las Ordenanzas locales suelen despachar esta cuestión con el término “técnico competente”. Debemos por tanto volver a la Ley de Ordenación de la Edificación, la que nos indica que, en edificios de uso administrativo, sanitario, religioso, residencial, docente y cultural, el profesional competente para las obras que impliquen alteración de la composición exterior de la fachada, volumétrica, o intervenciones sobre la estructura, es la de arquitecto. Será también el arquitecto el que realice la Dirección de Obra y firme el correspondiente Fin de Obra una vez finalizada.
Diferente consideración tienen, por ejemplo, las naves industriales, donde el técnico competente será arquitecto, ingeniero o ingeniero técnico.
También cabe la posibilidad que el proyecto y la dirección los desarrolle un aparejador o arquitecto técnico, como experto en materiales y construcción. Pero en actuaciones que estén fuera del ámbito de la citada L.O.E.
Incluso si la obra es de cierta envergadura puede ser necesaria una Dirección Facultativa de la Obra compuesta por arquitecto y aparejador, y puede también ser exigida por los técnicos municipales.
A continuación reproducimos un cuadro resumen de las competencias profesionales que atribuye la vigente L.O.E.:
Además, estos profesionales han de visar los proyectos en sus respectivos Colegios Oficiales. Este visado no garantiza la calidad del proyecto, pero sí que éste ha sido redactado por un profesional competente y plenamente habilitado y que contiene la información necesaria.
Con todo esto, podemos dirigirnos al profesional adecuado y solicitar presupuesto por sus servicios. Y afrontar así, con las mayores garantías posibles, unas obras que a menudo van a suponer un importante esfuerzo económico a los propietarios.
