Cuando compramos una vivienda en un edificio adquirimos no sólo derechos sobre la misma, sino que también nos convertimos en copropietarios de las zonas comunes del inmueble. Nuestra condición de copropietarios nos impone velar por el correcto mantenimiento de la finca, evitando el deterioro de la construcción. Por eso debemos hacer un uso responsable de las instalaciones cumpliendo las normas para la seguridad y mantenimiento de todos los servicios del propio edificio.
¿Cuáles son estos elementos comunes?
Según el artículo 396 del Código Civil se consideran elementos comunes:
- Cubiertas y tejados
- Fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones, incluyendo su imagen y configuración.
- Suelo, cimentación, estructura, muros y paredes de carga (maestras).
- Patios y terrazas (incluyendo impermeabilizaciones).
- Canalizaciones comunes (colectores, bajantes, acometidas eléctricas, montantes de agua, etc).
- Servicios comunitarios (ascensores, calefacción, telecomunicaciones, etc).
- Y espacios libres (portería, local social, zonas verdes, instalaciones deportivas, piscina, etc.).
Sobre los elementos comunes de un inmueble operan distintas normas (directivas, leyes, decretos, ordenanzas, etc.), unas de ámbito interno y otras de ámbito externo (comunitarias, nacionales, regionales, municipales, etc). De todas ellas, tres son fundamentales para la vida en comunidad, una Ley con carácter general y dos normas de ámbito interno:
- La Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal es la norma fundamental para el comportamiento y desarrollo de las comunidades de propietarios. Existen diferentes reformas que han modificado el entramado de la ley, clarificando conceptos.
- Los Estatutos, de ámbito interno, son de obligado cumplimiento y deben estar inscritos en el Registro de la Propiedad.
- Y las Normas de Régimen Interior, que son establecidas por los propietarios, bajo la formalidad de acuerdos de Junta.
La cuota de participación de una vivienda
Una comunidad de propietarios no tiene personalidad jurídica propia, sino que presenta un funcionamiento similar a las comunidades de bienes, en las que todos sus partícipes comparten la propiedad de un bien, en este caso, inmobiliario. Las comunidades de bienes se regulan por las normas contenidas en el Código Civil, en tanto que la comunidad de propietarios encuentra su regulación en la Ley de Propiedad Horizontal. “Horizontal” no hace referencia a la división por pisos, sino que quiere decir que todos los miembros en una comunidad de propietarios están en el plano de la igualdad, todos tienen los mismos derechos y obligaciones y ningún propietario puede imponer normas a otro u otros.
En ese plano de igualdad, los propietarios participan de la propiedad de los elementos comunes, también con iguales derechos, y contribuyen a su mantenimiento de acuerdo con el coeficiente de participación que tiene asignada cada vivienda.
Dicha cuota o coeficiente, denominada de participación, es la piedra angular de todo el régimen de propiedad horizontal, pues sirve de módulo para determinar la contribución del propietario en las cargas y obligaciones, beneficios y derechos, por razón del régimen de Comunidad de Propietarios. Se diferencia de la denominada cuota de copropiedad, pues ésta última tiene que ver con el porcentaje de titularidad sobre un inmueble que tiene varios propietarios y al contrario que en la cuota de participación, se establece en función del derecho de propiedad que se tenga sobre el inmueble. Ambas pueden coincidir o no, y la cuota de participación sólo podrá modificarse por la votación unánime de los copropietarios.
Los anejos (garajes, buhardillas, sótanos y los señalados como tales en el título constitutivo de la propiedad horizontal*) no tienen asignada cuota de participación ya que les beneficia la del piso o local al que pertenecen.
Referencias legales
- Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (BOE de 23/07/1960), con las modificaciones introducidas por las siguientes:
- Ley 2/1988 de 23-2-1988 (BOE de 27/2/1988)
- Ley 3/1990 de 21-6-1990 (BOE de 22/6/1990)
- Ley 10/1992 de 30-4-1992 (BOE de 5/5/1992)
- Ley 8/1999 de 6-4-1999 (BOE de 8/4/1999)
- Ley 1/2000 de 7-1-2000 (BOE de 8/1/2000)
- Ley 51/2003 de 2-12-2003 (BOE de 3/12/2003)
- Ley 19/2009, de 23-11-2009 (BOE de 24/11/2009)
- Ley 2/2011, de 4 de marzo (BOE de 05/03/2011)
- Ley 26/2011, de 1 de agosto (BOE 02/08/2011)
La Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas, publicada en el BOE el 27/06/2013, introduce importantes modificaciones en la Ley de la Propiedad Horizontal vigente, concretamente en los artículos 2, 3, 9, 10 y 17, y en la Disposición Adicional, derogándose los artículos 8, 11 y 12.
Elementos comunes de uso privativo
Los elementos comunes de uso privativo o exclusivo son aquellos elementos comunes que al serlo por «destino» (cubiertas, terrazas, patios interiores …), su uso puede atribuirse de forma exclusiva al propietario de un piso o local, siendo necesario que este uso este previsto en el título constitutivo de la propiedad horizontal o haya sido autorizado por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios. No obstante, se debe tener claro que el elemento no pierde su carácter común, de manera que el derecho de propiedad corresponde a la comunidad de propietarios. El propietario que disfruta del derecho de uso exclusivo del elemento común tiene la obligación de utilizarlo según el destino del mismo y de forma que no perjudique a la comunidad, debiendo permitir su utilización a otros propietarios cuando así proceda.
[divider scroll_text=»NOTA»]
* Su elaboración e inscripción en el Registro de la Propiedad corresponde al propietario único del edificio (generalmente el promotor) antes de iniciarse la venta por pisos y locales, o a todos los copropietarios una vez iniciada dicha venta.
