Es más normal de lo que pudiera parecer en principio, encontrarse con edificios a rehabilitar o las fincas que los contienen que presentan discrepancias entre la escritura de propiedad y el registro catastral, sobre todo si nos encontramos con edificios o fincas antiguos.
Esto tiene una explicación, y es que en fincas o edificios antiguos la descripción o los datos que se recogen se transcriben “según la manifestación de los interesados”; por lo tanto, es normal y lógico que existan discrepancias entre catastro y escritura ya que esa “manifestación de los interesados” se ha trasladado varias veces de escritura en escritura sin haber comprobado oportunamente la realidad física de la finca o edificio.
Las discrepancias suelen darse en cuanto a la superficie, volumetría, linderos de la finca, e incluso en los datos de ubicación de la misma.
La reforma de la Ley Hipotecaria de 2015 pasa a regular la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extraregistral (Catastro), para poder adaptar la discrepancia entre el catastro y el registro de la propiedad a la realidad física de las fincas, para ello propone varios caminos:
- La rectificación de la descripción de la finca.
- La inscripción de plantaciones, edificaciones, instalaciones y otras mejoras incorporadas a la finca.
- El expediente de liberación registral de cargas o gravámenes extinguidos por prescripción, caducidad o no uso.
- La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna.
- El expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.
- El procedimiento de subsanación de la doble o múltiple inmatriculación.
- Las operaciones registrales sobre bienes de las Administraciones Públicas, en virtud de certificación administrativa.
- El deslinde registral de la finca.
- La inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro.
No es casualidad que los dos últimos caminos los resaltemos, ya que para su tramitación es necesaria la participación de un técnico cualificado (o más). En esta entrada veremos lo que implica realizar un deslinde registral entre dos parcelas.
¿Qué es un deslinde?
Es un procedimiento técnico y administrativo que se emplea para demarcar una finca o la linde entre varias fincas limítrofes que presentan disputas por estar poco claros sus límites. El deslinde puede culminarse de varias maneras:
- Por vía amistosa, cuando las partes involucradas alcanzan un acuerdo ante notario,
- Por vía judicial, cuando no hay acuerdo y se recurre al fallo de un juez,
- Por la vía administrativa, en caso de limitar con terrenos públicos.
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Supongamos que dos fincas se encuentran en un límite poco definido y se necesita o se quiere definir claramente la demarcación de cada una. Se requiere la contratación de un técnico competente en estos temas que estudiará la documentación cartográfica existente, el catastro, las escrituras de propiedad de las fincas, y si es el caso el SIGPAC (Sistema de Información Geográfica de Parcelas Agrícolas). El resultado de su trabajo es un “Acta de Deslinde” que propone una solución al lindero entre fincas mediante un plano a escala y demarcado. Este plano contiene la información necesaria para poder replantear sobre el terreno el lindero entre fincas.
Si nos encontramos en la situación “a”, digamos que el experto propone una solución y las partes lo aceptan y todos firman el acta (el técnico, los propietarios y los testigos), para posteriormente presentarse ante notario.
Si nos encontramos en la situación “b”, será un juez en aplicación del Código Civil quien decida. Este Código establece en sus artículos 384 a 387 el derecho de los propietarios a deslindar su terreno siempre que: existe una disputa sobre los límites, los terrenos sean colindantes, existan linderos inciertos y las partes sean propietarias de los terrenos.
En el caso “c” serán las leyes sobre patrimonio público las que rijan en la disputa.
Al culminar el proceso de deslinde, se puede proceder a ejecutar el amojonamiento para adaptarlo al acta o sentencia. Se realiza fijando los hitos naturales o artificiales (mojones de hormigón) que delimitan la propiedad, también se puede vallar la finca.
Por último, si la discrepancia entre el Catastro y el Registro de la Propiedad es inferior al 10%, la rectificación de la escritura notarial no necesita la apertura de expediente alguno y no queda la finca impedida de inscripción registral si se cumplen los demás requisitos de la Ley Hipotecaria a efectos registrales de fincas.
Por el contrario, si el Catastro y el Registro de la Propiedad no coinciden por una diferencia superior al 10%, el notario debe proceder a la apertura de un expediente hipotecario aportando una representación gráfica alternativa geo-referenciada (veremos qué es en una próxima entrada) que reúna los requisitos de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de fecha 26 de Octubre de 2015.
