Generalmente las actividades de rehabilitación que podemos efectuar en un edificio de viviendas requieren la correspondiente licencia de obra. Este permiso administrativo es requerido por el ayuntamiento y en la práctica supone una autorización municipal para realizar la citada obra. Su objetivo es comprobar que la obra planteada se adecúa a la normativa urbanística vigente.
Como es un procedimiento propio de las administraciones locales, las exigencias, trámites y tasas que suponen esta licencia de obras varían en cada localidad, por lo que es recomendable consultar en la sección de Urbanismo correspondiente.
Obras menores
La mayoría de las actuaciones requerirán una licencia de obra menor, siempre que no supongan variación de superficies o volúmenes.
No necesitarán esta licencia aquellas obras de escasa envergadura que no comprendan modificación de la tabiquería, apertura o cierre huecos, como por ejemplo sustituir pavimentos, revestimientos, etc.
A modo ilustrativo, indicamos algunas de las obras que requieren esta licencia de obra menor según las ordenanzas de Donostia-San Sebastián.
- Transformación de plantas bajas y sótanos en trasteros.
- Ascensores de nueva creación, tanto por el interior como por el exterior.
- Modificación del recorrido del ascensor, con el objetivo de suprimir barreras arquitectónicas, ya que generalmente requiere modificar el forjado del portal o del tramo de escaleras.
- Supresión de barreras arquitectónicas con modificación de elementos comunes como portal, escaleras, etc.
- Refuerzos estructurales.
- Reformas integrales de viviendas.
- Reformas de vivienda cuando se cambie la ubicación de zonas húmedas
- Fachadas: rehabilitación integral, así como cambio del tratamiento estético de la misma.
- Sustitución de miradores.
- Rehabilitación integral de cubiertas, así como cambio del material de recubrimiento.
Vemos que en esta relación se incluyen la mayor parte de las obras que podemos plantear en una comunidad de propietarios. Las ordenanzas municipales obligan a que se presente un Proyecto Técnico para poder conceder la licencia. En próximas entradas, hablaremos de qué técnicos tienen capacidad legal para redactar estos proyectos, aunque adelantamos que se tratará principalmente de arquitectos o aparejadores.
También los servicios técnicos municipales podrán requerir licencia de obra menor, y por tanto Proyecto Técnico, aquellas actuaciones que no estando inscritas en ese listado supongan, a su juicio, una especial dificultad técnica. También tendrán tratamiento especial aquellos edificios inscritos en un Catálogo de Protección.
Otros permisos
En muchas de las obras se precisará instalar un andamio, un vallado o un contenedor de residuos. Estos elementos, que suelen denominarse “medios auxiliares”, requerirán también el correspondiente permiso municipal y por tanto unas tasas aparte.
Documentación necesaria
La documentación requerida para poder solicitar la licencia puede variar en cada Ayuntamiento, pero generalmente será necesario:
- Memoria descriptiva y justificativa de las obras que se pretenden realizar.
- Estudio Básico de Seguridad y Salud, si es de aplicación.
- Planos acotados del estado actual y del reformado.
- Presupuesto detallado por pattidas y gremios.
- En el caso de rehabilitación de fachadas, sustitución de carpinterías, herrerías, o reparación de cubiertas, una fotografía en color del inmueble.
- Proyecto Técnico
Trámite administrativo
El promotor de la obra es el responsable de solicitar la licencia. En el caso de comunidades de propietarios será el presidente, o la persona que éste autorice.
El tramite ha de realizarse en la sección de Urbanismo (o similar) de los ayuntamientos, si bien algunos ofrecen la posibilidad de realizarlo telemáticamente, a través de certificados digitales como el DNIe o Izenpe.
Una vez presentada la solicitud, la administración la revisa y comprueba el cumplimiento de las normativas correspondientes, y si todo es correcto concede la licencia. También puede solicitar la subsanación de la solicitud en el caso de que falte información o documentos necesarios.
La administración deberá resolver la petición, concediendo o denegando la licencia, en un plazo máximo que fijan sus propias ordenanzas. En el caso de Bilbao, este plazo es de un mes.
En el caso de obras de escasa entidad, o sencillez constructiva, algunos ayuntamientos ofrecen procedimientos abreviados, siempre que no sea preceptivo el Proyecto Técnico.
Según la jurisprudencia consultada, el silencio administrativo ante una solicitud tendría un sentido positivo. Es decir, que si la administración no responde en el tiempo establecido la licencia queda concedida automáticamente. Es el caso contrario que en las obras menores, donde el silencio administrativo tiene sentido negativo.
Caducidad
Las licencias concedidas conllevan un plazo máximo en el que realizar las obras propuestas. En caso de incumplimiento de este plazo (que puede prolongarse mediante la petición de una prórroga), la licencia se considerará caducada, con lo que pueden paralizarse las obras en cuestión.
Tasas
Como muchos otros trámites urbanísticos, la petición de licencias lleva asociada una tasa a abonar, que una vez más variará en función de la localidad donde se realiza la obra.
Así, en Bilbao se establecen diversos importes en función del coste de la obra:
- Hasta 600 euros, 82 €
- Hasta 18.000 euros, 139,00 €
- Hasta 30.000 euros, 602 €
- Hasta 60.000 euros, 1.183 €
Y así sucesivamente.
Sin embargo, en el caso de que las actuaciones de rehabilitación conlleven una mejora de la eficiencia energética del inmueble, y pueda certificarse una calificación energética resultante de A, B o C, estas tasas se ven reducidas notablemente. Descarga la Ordenanza fiscal.
En el caso de Donostia-San Sebastián, la tasa a abonar es de un 5% en la mayoría de los casos (ver detalle). También incluye bonificación del 95% de la cuota en sobre la parte del presupuesto destinada a la incorporación de sistemas para el aprovechamiento térmico o eléctrico de la energía solar.
La base sobre la que se calculan estos gravámenes es el Presupuesto de Ejecución Material. Es decir, no se incluye el IVA o demás impuestos, los honorarios profesionales del técnico, el beneficio empresarial del contratista, etc.
A continuación mostramos un esquema del procedimiento general en el otorgamiento de licencias urbanísticas.
Más información
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