La imagen de locales y talleres convertidos en estudios de artistas y viviendas surge en Nueva York durante los años 50 y se populariza en el mundo entero en los 70, protagonistas de un pop-art floreciente. Pero el origen en todas las ciudades ha sido el mismo: la carestía de la vivienda en determinadas zonas de la ciudad y el excedente de locales y oficinas resultante de la situación de crisis o disminución de la actividad económica en otras zonas. Esto ha dado lugar a convertir estos espacios terciarios en lugares habitables que se denominan “loft”.
Si lo miramos desde el régimen de propiedad horizontal, para habilitar una vivienda en un local situado en un edificio es necesario realizar en el ayuntamiento la solicitud de una licencia de cambio de uso de este espacio. La licencia de cambio de uso de local u oficina a vivienda es aquella licencia de “Obra Mayor”, que debe ser autorizada por los servicios técnicos de Urbanismo del Ayuntamiento, previa presentación de un proyecto redactado por un arquitecto superior.
Para que nos concedan la licencia de cambio de uso deberemos cumplir con tres exigencias normativas:
- Ley de propiedad horizontal.
- Normativa urbanística vigente que afecte al edificio.
- Normativa de habitabilidad y accesibilidad vigentes.
¿En qué nos afecta la Ley de propiedad horizontal?
Según esta Ley, existe libertad para establecer el uso que se le puede dar a un inmueble, de manera que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad de su inmueble como consideren más adecuado, salvo que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de uso aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o los estatutos de la comunidad. Sin embargo, aunque no exista una prohibición expresa en este sentido, siempre será necesario el acuerdo de la Junta de copropietarios, si la obra de cambio de uso va a afectar o alterar elementos comunes del edificio, o van a modificar las cuotas de participación. Si surgiera esta situación, dicho acuerdo deberá adoptarse por unanimidad de dicha Junta.
¿En qué nos afecta la normativa urbanística vigente?
Es necesario tener en cuenta lo que establezca la normativa urbanística vigente en cada comunidad autónoma ya que existe un límite de viviendas por hectárea de suelo, y es necesario comprobar que ese límite no se ha alcanzado para nuestro local. También hay comunidades con normativa sobre condiciones mínimas de habitabilidad en uso de vivienda que habría que cumplir. Hay muchas ciudades que tienen normativa urbanística local y ordenanzas municipales que afectan al uso de vivienda y que también es necesario tener en cuenta ya que será necesario cumplir sus exigencias para obtener la licencia de obra mayor.
¿En qué nos afecta la normativa de habitabilidad y accesibilidad?
La nueva vivienda debe cumplir los requisitos del Código Técnico de la edificación, y eso supone que tendremos que cumplir las exigencias en seguridad, salubridad y accesibilidad que garantizan la habitabilidad de nuestro espacio para su uso como vivienda.
En conclusión, decimos que un local puede transformarse en vivienda si lo permite y cumple con lo dispuesto en:
- La normativa urbanística vigente de la comunidad autónoma.
- La normativa urbanística vigente municipal.
- El Código Técnico de la Edificación.
- Los estatutos de la comunidad de copropietarios.
Si tienes en mente comprar un local para convertirlo en vivienda, debes asegurarte antes de que la licencia de obra mayor es viable. Para ello te recomendamos contratar a un arquitecto superior que redacte un estudio de viabilidad y conozcas de antemano el terreno por el que te vas a aventurar.
