Retomamos el frecuente caso de la existencia de discrepancias entre la escritura de una finca y el registro catastral. En esta segunda entrada sobre el tema veremos qué sucede si la discrepancia entre el Catastro y el Registro de la Propiedad es superior al 10% (si es menor, la rectificación de la escritura notarial no necesita la apertura de expediente alguno y no queda la finca impedida de inscripción registral si se cumplen los demás requisitos de la Ley Hipotecaria a efectos registrales de fincas).
Si el Catastro y el Registro de la Propiedad no coinciden por una diferencia superior al 10%, el notario debe proceder a la apertura de un expediente hipotecario aportando una representación gráfica alternativa al catastro georrrefenciada que reúna los requisitos de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de fecha 26 de Octubre de 2015.
La Representación Gráfica Alternativa (RGA) está regulada por la Ley 13/2015 de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario. La dirección generaldel área fija las normas más inmediatas, pero en el texto mencionado se encuentra el marco general.
En ese sentido, la legislación permite la RGA para parcelas nuevas o ante desacuerdos del propietario con el catastro. Este texto abrió las puertas a los planos digitales como complemento de las descripciones literales inscritas en el registro, y además buscó, por fin, la colaboración entre ambos registros para lograr su coincidencia en el tiempo.
La ley exige incluir los planos catastrales digitales de las nuevas fincas en el registro de la propiedad obligatoriamente, y optativamente para las ya establecidas. La información es útil también en el caso de parcelaciones en terrenos existentes, y como paso previo para el recalculo de impuesto. No olvides que el catastro es la referencia de Hacienda computar tributos como IRPF, a la propiedad y al traspaso de ella.
La Representación Gráfica Alternativa (RGA) es una representación gráfica que difiere de la representación gráfica contenida en la certificación catastral descriptiva y gráfica de un inmueble al entender el titular de la finca que no se corresponde con la realidad física de la misma. Es, por lo tanto, un plano georreferenciado, que delimita de manera precisa la parcela, mediante la expresión de las coordenadas geográficas correspondientes a cada uno de los vértices del polígono que define la finca, referidas al sistema geodésico oficial y que debe elaborarse en formato informático.
Es necesario contratar para ese trabajo a un topógrafo y su período de trabajo dependerá de la extensión y la complejidad de la superficie de la finca.
Con el archivo recibido, el siguiente paso es entrega la RGA al Catastro y esperar la resolución de este organismo. Ten en cuenta que el trabajo del Catastro consiste en verificar que incorporas una demarcación que es fiel reflejo de la realidad, ya que la modificación de la finca afecta también a los propietarios de las colindantes.
Una vez recibida la resolución favorable, podemos acudir con ese documento a un Notario para inscribir las nuevas escrituras y elevar el dato desde ahí al registro de la propiedad.
El principal requisito técnico para presentarla reside en que vaya en el formato GML INSPIRE, que permite las imágenes georreferenciadas, y se anexa al folio real de la finca en el registro cuando se completa el proceso.
Cierto es que las fronteras anotadas en las propiedades deben coincidir y el Registrador está obligado a informar de manera personal a los propietarios de terrenos colindantes de los cambios catastrales.
El registro puede incorporar la RGA cuando ha transcurrido un semestre de su validación en Catastro sin que se comuniquen impedimentos técnicos para hacerlo.
Por último, ten en cuenta que puedes despertar la inquietud en los propietarios de las fincas colindantes y la necesidad de realizar un deslinde (amistoso, administrativo o por vía judicial).
