A la hora de afrontar la rehabilitación de nuestro inmueble, sea integral, o parcial (cubierta, fachada, instalación de ascensor, etc.), una de las decisiones más trascendentes es la elección de la empresa constructora que ha de ejecutar las obras.
Existen en el mercado una gran variedad de empresas, de diferentes tamaños, medios, experiencias, etc., y una elección equivocada puede provocar problemas con a calidad de la obra, sobrecostes, etc. Es importante remarcar la conveniencia de, aún cuando el Ayuntamiento no lo exija, contratar un técnico que supervise la correcta ejecución de las obras.
En cualquier caso, resumimos los puntos clave que ha de tener en cuenta la Comunidad a la hora de seleccionar esta empresa constructora:
1. Concretar al máximo el tipo de obra a realizar
Para poder comparar las ofertas recibidas es necesario que las ofertas presupuesten el mismo tipo de trabajo. La rehabilitación, por ejemplo, de una fachada, permite numerosas soluciones técnicas. Si los presupuestos recibidos contemplan diferentes soluciones, no será posible comparar económicamente las ofertas. Para ello es recomendable la contratación a un técnico de un estudio previo, que emita un diagnóstico y proponga la rehabilitación más adecuada al caso concreto. De esta forma las empresas constructoras podrán ofertar por el mismo tipo de solución.
2. Comparar un número suficiente de ofertas
Parece recomendable no solicitar menos de 3 presupuestos, aunque a veces pueden necesitarse más. En ocasiones es el administrador el que se encarga de esta tarea, recurriendo a empresas con las que trabaja habitualmente. En ocasiones es interesante que la propia Comunidad solicite también presupuestos, incluso se puede recurrir al técnico redactor del estudio previo/proyecto, aprovechando su conocimiento del sector de la construcción.
3. La experiencia de las constructoras
El tamaño de la empresa no tiene por qué ser determinante de cara al resultado final. Sin embargo, es importante conocer, y solicitar que se incluya en la oferta, la experiencia que atesoran en obras similares, solicitando referencias cercanas que incluso podamos visitar.
4. Los medios humanos y técnicos
En ocasiones las empresas constructoras recurren a subcontratar a personal para la ejecución de las obras. Cada vez son menos las empresas que cuentan en su plantilla con operarios cualificados y con experiencia para el desarrollo de todo tipo de obras. Conocer los medios humanos de la empresa, y su política de subcontratación puede resultar de interés. Incluso preguntar por el número de operarios, y categoría profesional, que dedicaría a nuestra obra.
También los medios técnicos con los que cuente la empresa puede tener relevancia en determinados trabajos de rehabilitación.
5. Solvencia económica
Sencillamente se trata de que la empresa demuestre que puede ejecutar la obra y financiarla entre pago y pago de la comunidad, lo puede hacer de diferentes maneras:
– proponiendo un plan de pagos razonable, en el que se va abonando la obra conforme esta se va ejecutando, suele ser normal dar un anticipo 10-15% como compromiso de pago, pero también que el último pago se posponga hasta la completa finalización de la obra, la limpieza de la misma y que todo esté acabado y funcionando.
– mediante la entrega de un aval por un porcentaje de la obra, un 25% por ejemplo, que queda en posesión de la comunidad y que está condicionado a la correcta finalización de las obras.
– algunas empresas constructoras lo demuestran financiando directamente a la comunidad, es decir: que su plan de pagos va más allá de la duración de la obra, hasta 6 u 8 meses después de su finalización.
6. Garantías y formas de pago
Como contábamos en una entrada anterior, la ley establece las garantías obligatorias en función del tipo de daño que pueda presentarse (10, 3 o 1 año). Sin embargo, las constructoras pueden ofrecer garantías adicionales, que deberían tenerse en cuenta a la hora de decidir.
También la forma de pago será, obviamente, un factor determinante, siendo totalmente desaconsejable aceptar supuestos descuentos por pagar la obra por adelantado. Fragmentar el pago y no pagar la última cuota hasta la finalización total de las obras es altamente recomendable.
7. Déjate asesorar por un técnico
Contar con un técnico que acompañe a la Comunidad en todo el complejo proceso de rehabilitación es una importante medida de cara a un resultado satisfactorio. Su papel es fundamental para supervisar la correcta realización de las obras y evitar desvíos económicos no justificados.
Pero también en la elección de la constructora el técnico puede resultar de gran ayuda:
– Realizando un estudio previo que identifique la solución más adecuada a las necesidades del edificio y la Comunidad
– Elaborando un presupuesto ciego –sin precios- que sirva para que oferten sobre él las diferentes empresas, logrando presupuestos totalmente comparables
– Encargándole que solicite presupuestos a empresas solventes y profesionales
– Asesorando a la Comunidad en la elección de la mejor oferta, analizando los presupuestos en aquellos conceptos que la comunidad pueda desconocer y requiriendo a las empresas ofertantes mayor información, si fuera necesario.
¿Qué te parecen estas recomendaciones? Si tienes más dudas, estamos a tu disposición.
