La Comunidad
Toda obra de rehabilitación de un edificio residencial surge de la decisión de una Junta de Propietarios. Dentro de la comunidad los propietarios pueden tener intereses, actitudes y capacidades económicas diferentes. Por lo tanto, no siempre es fácil gestionar este tipo de obras. El primer paso es conocer cuáles son las mayorías suficientes para acometer cada tipo de obras. Aunque el administrador de la finca asesorará a la Comunidad en este sentido, es conveniente conocer las nuevas mayorías necesarias, después de que la Ley 8/2013 de Rehabilitación, regeneración y renovación urbana modificara en parte la Ley de la Propiedad Horizontal.
En este mismo blog detallábamos las mayorías necesarias para las principales intervenciones. Por ejemplo, para rehabilitar la fachada y mejorar su eficiencia energética se requieren tres quintas partes de los votos de la Junta, aunque si se trata de obras de mantenimiento de la fachada, no se requerirá ninguna mayoría, ya que prevalece el deber que la Comunidad tiene de conservación.
A partir de lograr el consenso necesario en cada caso, se recomienda la creación de una comisión de obras, elegida entre los propietarios, en la que se deleguen la toma de ciertas decisiones (estudio de presupuestos, elección de técnicos y contratas, etc.).
Un buen planteamiento inicial
Una vez llegado al convencimiento de que es necesario o conveniente rehabilitar la fachada u otras partes del edificio, la pregunta es: ¿cuál es la mejor solución?
En la actualidad las técnicas, materiales y sistemas disponibles en el mercado de la rehabilitación es muy amplio. Cada opción tiene sus ventajas e inconvenientes, precios, diferentes durabilidades, condicionantes estéticos y funcionales. Confiar la elección del sistema a una empresa constructora no parece lo más conveniente para los intereses de los propietarios. Desde Ekoteknia Group recomendamos la realización de un estudio previo, por parte de un técnico, de los diversos sistemas o intervenciones más adecuados al edificio en cuestión, que incluiría un estudio de pros y contras además de una estimación de costes. Este informe, junto al asesoramiento del técnico, ayudará a determinar, de forma objetiva e imparcial, cuál es la actuación o actuaciones que más conviene al edificio y a sus propietarios.
Mejoras energéticas
El 72% de las viviendas de Euskadi son anteriores a la entrada en vigor de la Norma Básica CT-79 (que incorporaba la obligación de aislar la vivienda). Por tanto es muy probable que nuestra vivienda carezca de aislamiento, lo que hace que estemos despilfarrando energía para intentar calefactar (o refrigerar) nuestra vivienda. Por lo tanto, es altamente recomendable aprovechar cualquier obra sobre la envolvente del edificio (fachadas o cubierta) para incorporar el aislamiento del que carece, inversión que se recupera a medio plazo en función de la solución aplicada. Además, el nuevo Código Técnico de la Edificación obliga a ello (salvo en el caso estricto de mantenimiento). También, si se van a solicitar ayudas o subvenciones, es necesario mejorar energéticamente la envolvente.
Las soluciones técnicas
Las soluciones por las que se pueden optar son variadas, y específicas para cada edificio. Un técnico independiente le asesorará sobre las más convenientes: aislar por el interior, rellenar la cámara de aire con aislante insuflado, aislar por el exterior (sistema SATE). En esta monografía de Ekoteknia Group puede ampliar información sobre las principales soluciones a la hora de rehabilitar la fachada. Una buena elección del sistema, seguida de un adecuado proyecto y seguimiento de la obra, son necesarios para el éxito de la operación.
La inspección técnica
La inspección técnica del edificio es necesaria en caso de construcciones de más de 50 años de antigüedad (Si bien se ha ampliado el plazo para su registro en el Gobierno Vasco, tal y como explicábamos en esta entrada anterior). Sin embargo, si se va a solicitar una subvención para realizar obras, es necesario disponer previamente de la ITE.
La ITE puede requerir la realización de obras en función de sus conclusiones.
El proyecto y el Presupuesto. Documentos clave
Contar con un técnico independiente (arquitecto o aparejador) es clave para la consecución de los objetivos que la Comunidad establece. Este técnico realizará el proyecto que más se ajusta a las necesidades del edificio y sus propietarios, defendiendo los intereses de éstos durante todo le transcurso de la obra. Elaborará un proyecto detallado, consensuado con la propiedad, y con un exhaustivo presupuesto. Éste es el documento clave en el proyecto, de su correcta elaboración depende el poder evitar desviaciones de gastos, algo por desgracia tan habitual.
Elección de la constructora
Seguir este orden, primero el proyecto de un técnico, y luego elección de la constructora, permite poder comparar presupuestos de diferentes contratas con la garantía de que se tratan de ofertas económicas comparables. Para ello el técnico elaborará un presupuesto ciego en base al presupuesto del proyecto, sobre el cual cada constructora podrá ofertar en libre competencia. Se recomienda solicitar a los ofertantes referencias de obras similares, disponibilidad de medios propios, etc. En este proceso el técnico puede asesorar a la Junta en la toma de decisiones. Es importante conocer y exigir, si fuera necesario, las garantías a que todos los agentes intervinientes en este proceso están obligados.
Subvenciones
Es importante estudiar, antes de iniciar el proceso, las subvenciones disponibles en los diferentes niveles administrativos (Ayuntamiento, Territorio Histórico, Comunidad, etc.). Existen diversos conceptos subvencionables, cuantías, requisitos, etc.. Esta labor puede asumirla el administrador de fincas, si bien Ekoteknia Group puede también asesorarle.
Certificaciones y final de obra
Una certificación es una medición valorada del estado de la obra según el presupuesto acordado con anterioridad entre el contratista y la comunidad con las modificaciones que se vayan introduciendo durante la ejecución de la obra. Se realiza entre la empresa contratista y la dirección facultativa que la aprueba y firma, para garantizar ante la propiedad ó la promotora ó banco crediticio u organismo institucional que una parte de la obra ha sido realmente ejecutada por el contratista y para que así conste a los efectos oportunos, tiene carácter de documento mercantil. Esto implica que si alguien certifica algo que no se ha ejecutado o no se va a ejecutar, y encima cobra honorarios por esta parte de obra no ejecutada, debe entenderse como falsedad en documento mercantil y estafa. Normalmente las certificaciones se referencian a origen las mediciones ejecutadas desde el comienzo de los trabajos y se restan las anteriores certificaciones quedando el costo estricto de una certificación desde la anteriormente realizada. También se constata el avance de la obra ejecutada con el correspondiente porcentaje por capítulos.
El final de obra es la última certificación también llamada “liquidación de obra” junto con el certificado final de obra donde se indica la fecha en la que ha concluido la obra.
Garantías de la obra
Es importante conocer las garantías que deben ofrecer todos los agentes involucrados en una obra de rehabilitación: constructora, proyectista, director de la obra, suministradores, etc. Por suerte, esta cuestión está ampliamente regulada, y cada agente debe suscribir los correspondientes seguros. En cuanto a los plazos, empiezan a contar desde la fecha indicada en el certificado fin de obra o en la liquidación de obra, se establecen 10 años de garantía para defectos sobre elementos estructurales que afectan a la estabilidad de edificio, tres años para vicios o defectos que afecten a la habitabilidad del inmueble, y un año para defectos en el acabado de las obras. En esta entrada hemos tratado el tema recientemente.
Teniendo en cuenta estas 10 claves, puede afrontar con garantías una obra de rehabilitación. Ekoteknia Group puede acompañarle en este proceso elaborando el estudio previo, redactando el proyecto de rehabilitación y realizando la dirección de obra, con la garantía de profesionales altamente cualificados e independientes.
